1. Уже год цены практически не меняются. Наблюдаются некие текущие колебания, но роста нет. Экономика росла, зарплаты росли, а цены не росли. Это свидетельство того, что цены на недвижимость в Республике Беларусь уже достигли потолка. Осталось одно направление – вниз.
На момент прогноза:
Прим: Текущая ситуация 
2. Проценты по кредитам начали свой рост. Кредиты становятся все менее доступными.
3. Льготное кредитование рано или поздно прикроется. В условиях кризиса это непозволительная роскошь для государства. Льготные проценты и дотационное возмещение сумм кредитов вряд ли удастся сохранить.
4. Зарплаты в долларовом эквиваленте будут падать.
5. п.п. 2-4 приведут к падению платежеспособного спроса.
6. Учитывая кризисные явления, продажа квартир станет одним из вариантов раздобыть деньги.
7. Когда начнется падение цен, «инвестиционное» жилье ради спасения вложенных капиталов окажется на рынке.
8. Неизбежный рост коммунальных расходов приведет к росту стоимости содержания «инвестиционного» жилья, что в еще большей степени подтолкнет к его продаже.
9. Очевидно, что не все кто взял кредит на жилье с плавающей ставкой, будут в состоянии его вернуть.
10. В условиях кризиса люди будут стремиться продать «лишние квадратные метры».
11. п.п. 6-10 приведут к росту предложения.
12. п.5 и п.11 неизбежно приведут к падению цены.
Еще одним фактором изменения стоимости жилья будет геополитический выбор РБ. Чем лучше будут отношения с Россией, тем цена будет выше. Если будут улучшаться отношения с Европой в ущерб России, то цена будет ниже. Объясняется это просто. Беларусь для россиян является «естественной» средой – язык, основная религия и менталитет одинаковы. Беларусь для европейцев является чужеродной страной (по тем же параметрам). Следовательно, россияне будут охотнее покупать недвижимость в РБ, чем Европейцы.
Возражения о том, что, мол, строящееся жилье имеет некую реальную себестоимость, и потому цены падать не будут, некорректны:
1. Себестоимость – это не реальная, а бумажная категория.
2. Себестоимость строительства будет падать, если вообще что-то будет строиться.
3. Если цены на вторичку, сформированные на основе спроса и предложения, будут ниже чем на первичку, то первичка врядли будет пользоваться спросом и стройки остановятся.
4. Уже сейчас имеет место тренд падения цен на стройматериалы.
5. Зарплаты строителей в долларовом эквиваленте будут падать.
Прогнозам риэлторов о растущих ценах я бы не доверял. Их бизнес построен не только на услугах по купле-продаже, но и на приросте стоимости «инвестиционного» жилья. И вторая часть бизнеса для крупных игроков гораздо более значима. Следовательно, риэлторы кровно заинтересованы в росте цен. И чтобы противостоять спаду цен, они буду всех убеждать, что цена будет только расти.
Падение цен не будет равномерным по разным категориям жилья.
1. Коммуналка однозначно начнет свой рост. Государство в условиях кризиса не будет в состоянии дотировать ее так, как дотирует сейчас. Следовательно, произойдет перераспределение спроса в пользу малогабаритного жилья. Наибольшим спросом будут пользоваться 1 и 2 комнатные квартиры. На них цены будут падать медленнее. Цены на многокомнатные квартиры начнут падать быстрее.
2. Цены в Минске будут падать медленнее, чем в регионах. Минск – это столица и спрос и на жилье всегда будет выше, чем в регионах. Этот пункт может оказаться не совсем корректным, так как именно в столице наибольший объем «инвестиционного» жилья. Оценить его объем не представляется возможным, так как такой информации нет и, следовательно, сложно оценить прирост предложения жилья за счет реализации «инвестиционной» недвижимости.
3. В условиях кризиса будет стремление к объединению семей и минимизации жилой площади, что увеличит спрос на мало- и средне- размерное жилье.
4. Дачные коттеджи будут падать в цене гораздо быстрее, чем дачи (маленькие домики с землёй). В условиях кризиса народ будет вынужден возвращаться к «земле».
Падение цен на недвижимость вовсе не повод паниковать простому белорусу. Даже если вы продадите квартиру, то куда вложите деньги? Золото – совсем бесперспективно. Прогнозы на несколько лет вперед по долларам и евро достаточно мрачные. Белорусские рубли на депозите – без комментариев. Так что на сегодняшний день в условиях мирового финансового кризиса зачастую даже «падающая» недвижимость позволит хоть как-то сохранить свои средства в долгосрочной перспективе (особенно это касается малогабаритных квартир).
P.S. Описанные закономерности имеют трендовый характер и не описывают краткосрочных колебаний.
http://respublikabelarus.com/content/view/168/82/
Автор